โดยทั่วไปมีสามวิธีหลักสำหรับการประเมินราคาอสังหาริมทรัพย์
- วิธีต้นทุน
- วิธีเปรียบเทียบตลาด
- วิธีรายได้
วิธีการคิดต้นทุนดูเหมือนเป็นวิธีที่ง่ายมาก ราคาเป็นเพียงสัดส่วนกับจำนวนเงินที่คุณซื้อ ที่จริงแล้วในตลาดอสังหาริมทรัพย์แต่ละวิธีการประเมินค่ามีพื้นที่ใช้งานพิเศษ
วิธีการเปรียบเทียบบริษัทประเมินบ้านตลาดเหมาะที่สุดสำหรับอาคารที่อยู่อาศัยวิลล่าอพาร์ทเมนท์ร้านค้าหน่วยสำนักงานและอสังหาริมทรัพย์อื่น ๆ ที่มีธุรกรรมที่ใช้งานอยู่ ในทางกลับกันวิธีการทางด้านราคามักจะใช้สำหรับอสังหาริมทรัพย์เช่นสถานที่สาธารณะและทรัพย์สินเพื่อวัตถุประสงค์พิเศษในตลาดขนาดเล็ก
- วิธีการก่อนหน้านี้ได้รับการกล่าวถึงในบทความก่อนหน้าของฉัน; ในขณะที่ในบทความนี้ฉันจะพยายามอธิบายหลังด้วยการใช้ตัวอย่างและโดยนำเสนอการแนะนำง่ายๆก่อนที่จะดำน้ำในเรื่อง
- ถึงกระนั้นเรายังต้องดูคำจำกัดความต่าง ๆ ของวิธีการด้านต้นทุน
ดูหนังสือที่รู้จักกันดีของ Chai Qiang (แปลว่า) “การประเมินราคาอสังหาริมทรัพย์”; ในนั้นวิธีการต้นทุนเป็นที่รู้จักกันว่าวิธีการของผู้รับเหมาและวิธีการเปลี่ยนค่าเสื่อมราคา ไม่ว่าจะใช้วิธีใดวิธีนี้จะดำเนินการโดยทำการประเมินค่าก่อนแล้วจึงลบค่าเสื่อมราคาเพื่อหาตัวเลขการประเมินมูลค่าที่มีวัตถุประสงค์และสมเหตุสมผล
ในหนังสือที่มีชื่อเสียงของเฉาเจี้ยน (แปลว่า) บริษัทประเมินบ้าน “ทฤษฎีและวิธีการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์สมัยใหม่” วิธีราคาถูกกำหนดเป็นต้นทุนในการสร้างอสังหาริมทรัพย์หรือคุณสมบัติที่คล้ายกันและลบออกจากค่าเสื่อมราคาของคุณสมบัติใหม่ ในที่สุดก็เพิ่มมูลค่าของที่ดินเพื่อค้นหาการประเมินค่า
คำจำกัดความนี้เหมือนกับคำว่าใน Investopedia
(คำจำกัดความของนักลงทุนเรื่อง “วิธีการต้นทุน”: วิธีการประเมินราคาอสังหาริมทรัพย์ที่คาดการณ์ว่าราคาที่ใครบางคนควรจ่ายสำหรับชิ้นส่วนของทรัพย์สินไม่ควรเกินกว่าสิ่งที่ใครบางคนจะต้องจ่ายเพื่อสร้างอาคารที่เทียบเท่า สำหรับทรัพย์สินนั้นเท่ากับต้นทุนที่ดินบวกต้นทุนการก่อสร้างหักด้วยค่าเสื่อมราคา)
- ด้วยคำจำกัดความแนวคิดเหล่านี้ทำให้เกิดเสียงนามธรรมและคลุมเครือดังนั้นให้เราดูตัวอย่าง ประการแรกฉันต้องระบุว่าวิธีการต้นทุนมักใช้ในการระบุที่ดินใหม่ที่ใช้สำหรับการสร้างอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่ทำกำไรพร้อมคุณสมบัติการทำธุรกรรมในตลาดน้อยที่สุดในตลาดที่ไม่ใช่ตลาดผู้ใหญ่ กล่าวโดยย่อวิธีการนี้ใช้สำหรับคุณสมบัติที่ไม่สามารถประเมินค่าได้ด้วยวิธีอื่นเช่นสถานที่สาธารณะเช่นโรงเรียนโรงพยาบาลโรงงานแหล่งน้ำมันสนามบินห้างสรรพสินค้าและอื่น ๆ
ตอนนี้ให้เราคุยเกี่ยวกับห้างสรรพสินค้า วิธีต้นทุนจะช่วยให้เราดูสิ่งต่าง ๆ จากมุมมองของผู้ขายและผู้ซื้อ จากมุมมองเดิมของเขาโดยธรรมชาติเขาหวังที่จะได้รับค่าทดแทนของอาคารพร้อมกับเพิ่มระยะขอบ
- ดังนั้นอย่างน้อยที่สุดเขาจะหวังที่จะชดใช้ค่าใช้จ่ายในการสร้างห้างสรรพสินค้ามูลค่าที่ดินค่าธรรมเนียมสำหรับการโอนกรรมสิทธิ์, ภาษีทรัพย์สิน, บริษัทประเมินบ้าน การชดเชยสำหรับการตั้งค่าใหม่, ค่าน้ำและไฟฟ้า, ค่าใช้จ่ายในการจัดหาเชื้อเพลิงสื่อสาร ต้นทุนที่เกิดขึ้นเมื่ออาคารอยู่ในระหว่างการก่อสร้าง (ตัวอย่างเช่นถ้าห้างสรรพสินค้าต้องการสร้าง 2 ปีผู้เช่าจะต้องเสียค่าใช้จ่ายสำหรับการเช่าอาคารอื่นค่าใช้จ่ายในการขนย้ายและการสูญเสียทางธุรกิจอื่น ๆ ) ดอกเบี้ยสำหรับสินเชื่ออาคาร ค่าธรรมเนียมและค่านิยมตามธรรมชาติ การลบออกจากสิ่งเหล่านี้คือค่าเสื่อมราคา ในที่สุดจะมีการเพิ่มค่าเช่า (สมมติว่าห้างสรรพสินค้ามีการให้เช่า) ค่าสุดท้ายนี้เป็นพื้นฐานที่ผู้ขายจะใช้ในการเจรจาราคา
มันเป็นเรื่องที่แตกต่างกันในด้านของผู้ซื้อ เขาคาดหวังว่าการประเมินมูลค่าจะไม่เกินราคาในตลาดเปิดของห้างสรรพสินค้าที่คล้ายกันในพื้นที่เดียวกัน
ไม่งั้นเขาจะดีกว่าถ้าซื้อที่ดินและสร้างห้างสรรพสินค้า แน่นอนว่าค่าใช้จ่ายทั้งหมดไม่ได้เป็นเพียงแค่ค่าใช้จ่ายเพิ่มเติม แต่เป็นการลบ (เช่นส่วนลด) โดยรวมแล้ววิธีการทางต้นทุนนั้นไม่ได้ใช้เพียงต้นทุนเดียว แต่มีค่าใช้จ่ายจำนวนมากซึ่งการสรุปรวมนั้นซับซ้อน โปรดทราบว่า “ต้นทุน” ที่กล่าวถึงที่นี่ไม่ได้ใช้ในบริบทปกติ แต่เป็น “ราคา” ทำไม?
เนื่องจากต้นทุนจริง (เช่นภาษี) โดยทั่วไปจะไม่รวมกำไรในขณะที่ราคานั้นรวมต้นทุนและส่วนต่างที่สมเหตุสมผล เจ้าของหรือนักพัฒนาซอฟต์แวร์กำลังจ่าย “ราคา” เพื่อประโยชน์และไม่ใช่ “ราคา” สำหรับดี แน่นอน “ราคา” รวมถึงต้นทุนจริง แต่ “ต้นทุน”
ในบทความนี้ใช้แทนกันได้กับราคา เราไม่แยกความแตกต่างระหว่างทั้งสอง จุดสำคัญของบทความนี้คือการทำให้ความเข้าใจวิธีการด้านต้นทุนง่ายขึ้น สำหรับการใช้งานโดยละเอียดของวิธีนี้ในการประเมินค่าทรัพย์สินเราจะปล่อยให้ผู้ประเมินราคามืออาชีพ ในฐานะผู้บริโภคเราไม่ต้องกังวลกับรายละเอียดเพราะเมื่อรายงานการประเมินพร้อมแล้วมันจะระบุปัญหาพิเศษและแต่ละรายการที่ใช้สำหรับการประเมินค่า
เมื่อมองย้อนกลับไปวิธีคิดราคาคือการสร้างสมดุลที่เหมาะสมระหว่างสองขั้วเพื่อให้ได้มูลค่าที่สมเหตุสมผลและมีวัตถุประสงค์ เสาทั้งสองที่กล่าวถึงในที่นี้หมายถึงมูลค่าที่ไม่ได้อยู่ภายใต้ต้นทุนเดิมที่เพิ่มขึ้นราคาตามธรรมชาติและค่าที่ไม่สูงกว่าต้นทุนการสร้างอาคารที่คล้ายกันในพื้นที่เดียวกัน อธิบายด้วยวิธีนี้มันอาจจะง่ายต่อการเข้าใจ